Как не попасться на «бабушкину схему»?

Рождение «бабушкиной схемы»

Такое название получил феномен после громкого дела - спора вокруг квартиры известной певицы. В августе 2024 года она якобы стала жертвой мошенников: её «развели» так, что она продала квартиру в центре Москвы, а вырученные деньги перевела на «безопасные счета» по инструкции злоумышленников.

При этом добросовестная покупательница приобрела эту квартиру официально и заплатила за неё крупную сумму. Суд признал сделку по продаже квартиры недействительной, а право собственности вернулось к прежней хозяйке. Вот только покупательница своих денег не получила.

Суд сослался на нормы Гражданского кодекса РФ о сделках, совершенных:

• под влиянием существенного заблуждения (статья 178),
• и в состоянии, когда лицо не было способно понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177).

Позже Мосгорсуд оставил это решение в силе. Позже на сторону певицы встала и кассационная инстанция. Вероятно, теперь спор дойдет и до Верховного суда Российской Федерации.

Резонансное дело не только обсуждали, оно стало прецедентом во всей стране. Продавцы квартир, в основном пенсионерки, начали подавать иски в суды – якобы продали жилье под влиянием мошенников, как было в описанном случае. Суды же, использовали дело певицы, как прецедент, и, в большинстве случаев, возвращали право собственности продавцу без фактического возврата денежных средств.

Из-за того, что в роли продавцов часто оказывались пенсионерки схема быстро получила второе название – «бабушкина схема». Осенью 2025 года она распространилась по всей стране. Иногда в деле действительно замешаны сторонние мошенники.

Мошенники вместе с подставным лицом («продавцом», как правило пенсионеркой) продают квартиру и после завершения сделки и получения денежных средств с продажи требуют через суд вернуть объект недвижимости, признав сделку незаконной, и с обязательством вернуть деньги. Вот только здесь закон и реальность расходятся. Суду представляется легенда, согласно которой продавец якобы стал жертвой мошенников, и денег у него нет. Взыскивать у одинокой пенсионерки, как правило, нечего. А единственный доход – скромная пенсия. Сколько понадобится лет, чтобы взыскать таким образом стоимость квартиры – посчитать трудно.

Иногда мошенники скрываются с деньгами, тогда суд возвращает квартиру продавцу через одностороннюю реституцию. Но злоумышленники могут и поделить добычу с подставным продавцом, однако доказать это невозможно, и даже в этом случае суд возвращает квартиру «обманутой» бабушке.

«Защиты от этой схемы пока нет»

Справки о вменяемости из психоневрологических диспансеров, видеофиксация, использование услуг нотариуса и безопасные сделки от банков не спасают – большинство решений судов выносится в пользу «обманутых» пенсионеров. Так как пенсионеры находятся в особо уязвимом положении, суды склонны вставать на их сторону при судебных разбирательствах.

«Случаи нашумевшие, их становится всё больше. Хоть у нас и не прецедентное право, суды друг на друга всё равно смотрят, и после истории с певицей случаев, где продавец оспаривает сделку, а покупатель остается и без квартиры, и без денег, становится всё больше. На сегодняшний день защиты от этой схемы пока нет. Это такой пробел в законодательстве, который не защищает добросовестного приобретателя. Как показывает судебная практика, справки из психдиспансеров, которые сейчас заказывают при любом возрасте продавца, чтобы подтвердить его вменяемость, тоже не могут дать стопроцентную гарантию», - подчеркивает юрист Максим Меньшиков.

«Бабушкина схема» не нова. Попытки оспорить сделки с недвижимостью под предлогом невменяемости продавца были и раньше. Но суды были более категоричны, и, как правило, вставали на сторону добросовестного покупателя. Но решение по делу певицы стало триггером, и сегодня подобных дел – сотни по всей стране.

Какие меры предпринимает государство?

Мошенники всегда на шаг впереди, но, чтобы не отпускать их слишком далеко, законодатели прорабатывают меры, которые могли бы заполнить существующий пробел. В частности, Росреестр предлагает «замораживать» деньги на некоторое время. «Период охлаждения» по задумке должен помочь продавцу принять взвешенное решение, а в суде он, таким образом, не сможет использовать аргумент про заблуждение и неспособность понимать значение своих действий.

«В свете этих событий государство предлагает нововведения. Если от момента продажи до передачи средств мошенникам пройдет месяц, то суд будет вставать на сторону покупателя. Мол как же продавец через месяц взял и отдал кому-то деньги. Инициативы есть, думаю, что законодательно это в кратчайшие сроки будет решаться», - отмечает юрист Максим Меньшиков.

Еще одна предложенная Росреестром мера – возврат права собственности на квартиру осуществлять только после возврата покупателю полной суммы затраченных им денежных средств.

Так или иначе, пока решения обсуждаются, «бабушкина схема» распространилась и на продажу автомобилей на вторичном рынке. После сделки пенсионер вдруг вспоминает, что продать машину его заставили мошенники. А там ни риелторов, ни нотариусов, ни Росреестра, ни справок из психоневрологических диспансеров…

Эмиль Зиянгиров.